Практические действия правительства по реализации национального проекта доступного жилья последнее время свелись почти что исключительно к продвижению ипотеки. Откуда такое внимание, и не грозит ли оно очередным взлетом цен на жилье – этим мы поинтересовались у генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александра Семеняки.
Выбрали из нескольких зайцев одного
– Александр Николаевич, нигде в мире ипотека не рассматривается в качестве социального инструмента. Это экономический механизм, который придуман банкирами с целью заработать деньги. В России же с некоторых пор создалось уникальное положение, у нас ипотека стала синонимом доступности жилья: если есть ипотека – значит, жилье доступно. Отсюда основной лозунг дня – даешь ипотеку. Ей придан государственный социальный характер. Заметим, что потребительское кредитование, к примеру, таким статусом не обладает. В чем исключительность нашей ситуации, почему ипотека превращается в социальный инструмент?
– Я думаю, что с одной стороны исключительность есть, а с другой ее – нет. В мире условно можно выделить две модели жилищной политики. Одна из них – та, что действует у нас и в существенной степени развита в США. В рамках этой модели главная цель – увеличить количество собственников жилья. Подобный процесс стимулирует развитие среднего класса, способствует укреплению экономической стабильности. Чтобы помочь гражданам с доходом ниже среднего стать владельцами собственного жилья, государство реализует меры социальной поддержки. В частности, в Соединенных Штатах они осуществляются через гарантии федеральной жилищной администрации, которая стремится расширить круг граждан, способных стать собственниками жилья.
В Европе акценты расставлены существенно иным образом. В Старом Свете скорее обеспечены равные условия как для жилья в собственности, так и для рынка жилья в найме. И достаточно большое количество людей пользуется наемным жильем. Жилье сдается на длительный срок, до 5–10 лет. Одновременно законодательством предусмотрены меры защиты интересов наймодателей, домовладельцам предоставляются определенные льготы. Для многих стран Европы наем является превалирующей формой пользования жильем, и потому именно на него в большей степени ориентированы меры государственной поддержки.
У нас в Конституции записано право людей на жилище, и государство обязано создавать условия для осуществления этого права либо через собственность, либо через наем жилья. Однако рынок найма в нашей стране развит слабо, он у нас только-только зарождается, пока что отсутствуют детальные механизмы его функционирования, не названы общественные институты, ответственные за его развитие. В то же время создание нового сегмента жилищного рынка в форме «доходных домов» требует долгосрочного финансирования со стороны будущих домовладельцев. Российский бизнес к этому пока подготовлен явно недостаточно.
Кроме того, в России уже сложилась определенная социальная ориентированность федерального и региональных бюджетов на предоставление жилья в собственность. Она выражается в различных программах помощи военнослужащим, программе материнского капитала, субсидировании первоначального взноса и процентных ставок в ипотеке и т.?п. То есть уже существует некая реальность, причем не только в ипотеке, а в целом по всем направлениям государственной помощи гражданам. В этом смысле специфика есть, и, на мой взгляд, было бы неправильно ее отрицать.
При этом между нанимателями и собственниками существует довольно широкий пограничный слой людей, которые не в состоянии приобрести рыночный продукт, но при небольшой поддержке государства все-таки могут стать собственниками жилья. К их числу относятся молодые семьи, у которых не хватает средств на первоначальный взнос, люди с хорошими перспективами профессионального роста, которым пока не хватает зарплаты на ежемесячный платеж, но их доходы быстро растут… Этому пограничному слою граждан, наверное, целесообразно оказать поддержку с тем, чтобы побыстрее сделать их собственниками жилья, не откладывая событие на несколько лет. Возможно, что в будущем они и самостоятельно стали бы собственниками жилья. Но сегодня оказать им поддержку через ипотеку особенно важно еще и для того, чтобы увеличить платежеспособный спрос. Это позволит больше строить и через стройку дать импульс развития региональным экономикам и экономике в целом. На мой взгляд, в условиях выхода из кризиса такие действия вполне оправданны.
Здесь, как всегда, сложно определить пределы «переходной» категории граждан, чтобы ограничить размер расходов федерального бюджета. Ведь если бы государство могло построить жилье за счет федеральных денег для всех нуждающихся, оно бы, наверное, уже это сделало. Но денег-то не хватает. Поэтому тем более важно в силу ограничений бюджета найти правильный мультипликатор, в который вложить имеющиеся средства. В решении этой задачи федеральные органы власти склоняются в пользу ипотеки. Сегодня она наиболее эффективно способна простимулировать спрос и увеличить объемы жилищного строительства. Я разделяю такую позицию.
Всякое лекарство полезно в ограниченных дозах
– Часто забрасываемый в огород ипотеки камень – это упрек в том, что она способствует росту цен на жилье. Сторонники ипотеки парируют обвинение утверждением, ранее неоднократно высказанным и вами, что распространение ипотеки на рынке жилья не велико. В силу этого объективного обстоятельства она не в состоянии существенно сказаться на стоимости жилья. Однако есть мнение, что влияние ипотеки на цены определяется не ее долей на рынке, а привлекательностью ее условий. Чем ипотека привлекательнее, тем цены выше. Что вы могли бы сказать по этому поводу сегодня?
– Полтора-два года назад я говорил об этом в условиях, когда объемы строительства были существенно больше. Доля ипотеки в то время составляла на рынке 16–18%. То есть на условиях ипотеки заключалась только каждая пятая-шестая сделка, основная масса покупок совершалась без нее. В то время у людей было больше денег, и поэтому очень много квартир приобреталось в инвестиционных целях, а не для проживания. Затем произошел резкий отток и дольщиков, и инвесторов с рынка. Это явилось следствием ожидания скорого падения цен на жилье.
Сейчас предполагается, что ипотека окажет существенно большее влияние на платежеспособный спрос. Хотя бы потому, что меняется сама структура спроса. Для инвестора сегодня далеко не очевидно, что он может зарабатывать на росте цен на жилье сопоставимо тому, как это можно сделать с помощью других финансовых инструментов, например на акциях Сбербанка или Газпрома. Поэтому пока он не увидит тенденции к устойчивому удорожанию жилья, он вряд ли будет заходить на этот рынок в существенных объемах.
Одновременно на рынок начинает выплескиваться так называемый «отложенный» в период кризиса спрос. Он формируется в основном покупателями первого жилья, то есть теми, кто приобретает его для проживания, а не для спекуляций на рынке. Для таких покупателей характерно тяготение к ипотеке в силу того, что денег у них не так много, как хотелось бы, и ждать до лучших времен они не склонны, предпочитают жить сегодня. Правда, их удерживает от участия в долевом строительстве опасение, что стройка не будет завершена из-за недостатка финансирования.
С другой стороны банки говорят, что они хотели бы кредитовать застройщиков, то есть собственно строительство, но для этого должны быть уверены, что все построенное жилье будет достроено и продано, и застройщики рассчитаются с банками по долгам. По сути, банки для начала хотели бы увидеть очередь за ипотекой.
То есть мы видим сразу несколько соображений в пользу роста влияния ипотеки на спрос и на долю ипотечных сделок на рынке. Это влияние вырастет еще и потому, что мы сейчас закладываем соответствующую идеологию в механизм финансирования строительства. Совместно с Фондом РЖС и банками мы разрабатываем схему, по которой на первом этапе намерены привлечь граждан, желающих купить в ближайшем будущем на условиях ипотеки готовую новостройку по фиксированной цене. В обеспечение серьезности намерений они должны будут внести задаток в размере примерно 10% стоимости жилья. Дальше АИЖК, фонд и банки объединенными усилиями финансируют стройку, а по ее завершении кредитование стройки плавно трансформируется в ипотечные кредиты покупателям. Такой механизм повысит уверенность в успехе у всех заинтересованных сторон.
При этом не стану спорить, что в принципе любой кредит увеличивает стоимость актива. Об этом постоянно напоминает Алан Гринспен, все время пишет Джордж Сорос. Однако по мере роста объемов ипотеки было бы несправедливо списывать на нее все грехи рынка, утверждая, что она во всем виновата. Если на рынке действуют консервативные (жесткие) условия кредитования, при этом ставки обоснованно высокие, а первоначальный взнос заемщика не ниже 30%, то влияние ипотеки на рост цен и надувание пузыря находится в пределах разумного. Как только ставка снижается, а первоначальный взнос стремится к нулю, то при высоком спросе на заемные деньги цены на жилье могут подниматься если не до небес, то очень высоко.
/Сергей Домнин, Квартирный ряд/
Источник: информационно-аналтитический портал Индексы Рынка Недвижимости
