Последнее время банки все более активно стали выдавать кредиты на покупку строящегося жилья: в некоторых новостройках доля ипотеки доходит до 70%. В результате покупатели могут не только заработать на росте стоимости актива, но и использовать кредитное плечо, что выгодно отличает такие сделки от ситуации на вторичном рынке.
Риск недостроя
Как известно, стоимость строящегося объекта недвижимости ниже на более ранних сроках строительства, однако это связано с тем, что покупка непостроенного жилья, по сути, является венчурной инвестицией. Поэтому кредиторы стараются сократить свои риски.
"Как правило, банки предоставляют кредиты на участие в строительстве многоквартирных домов при условии достижения определенной стадии строительства дома, например, если построена половина дома. Кредиторов, предоставляющих заем на стадии котлована, практически нет. Кроме того, банки обычно работают с определенными, аккредитованными именно этими банками застройщиками, чтобы снизить собственные риски по возможному незавершению девелопером строительства объекта", - объясняет директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова.
Иначе говоря, если покупатель хочет участвовать в строительстве какого-то конкретного объекта недвижимости в конкретном интересующем районе, то может оказаться, что ни один займодатель не предоставляет кредиты на приобретение квартиры в этом объекте. Кроме того, на период строительства все кредиторы используют повышенные процентные ставки - зачастую на несколько процентных пунктов, которые снижаются после регистрации права собственности на квартиру и ипотеки. В свою очередь, на вторичном рынке недвижимости объект может как подорожать, так и при наступлении экономического кризиса в стране или в мировом масштабе подешеветь. Последнее, в частности, можно было наблюдать в кризис 2009 г., когда в отдельных регионах цены на жилье упали примерно на треть.
Соломки подстелить
В итоге основное отличие покупки на первичном рынке - это необходимость защиты от недостроя. Так, наиболее защищенными являются участники долевого строительства в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". В этом случае с покупателем заключается договор участия в долевом строительстве или договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, такие договоры подлежат регистрации.
По словам Марии Поляковой, при применении иных схем продажи строящегося жилья, например вексельной схемы или схемы с заключением предварительного договора и т. п., заемщик не защищен законом.
Если сравнивать цены, то чаще всего при приобретении жилья одного класса в одном районе более выгодным по цене является жилье на первичном рынке. Однако при этом следует иметь в виду, что застройщики могут сдать в эксплуатацию дом с квартирами свободной планировки и без отделки. Возведение стен и отделка квартиры в новостройке потребуют довольно больших вложений. Будет ли в конечном итоге стоимость квартиры с отделкой в новостройке выгоднее стоимости аналогичной квартиры на вторичном рынке, нужно рассчитывать самостоятельно в каждом конкретном случае.
К примеру, если квартира на вторичном рынке в одном районе стоит 6 млн руб., то на первичном рынке ее, скорее всего, можно приобрести за 4,5 млн руб. Однако ставка по кредиту на вторичном рынке будет ниже, чем на первичном рынке, скажем, 12%, а в случае покупки новостройки - 14,5% до получения права собственности, то есть в течение примерно трех лет. При одинаковом первоначальном взносе в 2 млн руб. и сроке кредитования на десять лет в первом случае покупатель заплатит в итоге 8,8 млн руб. за такую квартиру, а во втором - 6,5 млн руб., и в эту цену не включены расходы на ремонт.
Впрочем, как говорят эксперты, все зависит от конкретного случая. "Если говорить об обычной ипотеке, то, как правило, более выгодной с инвестиционной точки зрения является покупка недвижимости на первичном рынке, в особенности в недостроенном доме", - отмечает эксперт банка "БКС Премьер" Сергей Дейнека. Во-первых, на недвижимость на первичном рынке часто распространяются льготные условия кредитования. Во-вторых, если купить квартиру в строящемся доме, очень высока вероятность, что она вырастет в цене после сдачи дома в эксплуатацию.
С другой стороны, как и в любом мероприятии с потенциальной доходностью, нельзя забывать и о рисках, в частности о главном риске при покупке на первичном рынке - затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Источник публикаций: РБК.Недвижимость
Алексей ЛОССАН
