Процентная ставка по ипотеке является важной, но не единственной составляющей ее доступности для российских граждан. При дорогом жилье даже небольшая процентная ставка не способна увеличить количество граждан, которые смогли бы взять ипотеку. Излишне говорить, что при нынешней цене фондирования средние ставки по ипотеке не могут быть ниже 11%.
Однако есть несколько важных стимулирующих мер, которые могли бы привести к снижению ставки до 5% или ниже. Во-первых, банкам необходимо иметь возможность привлекать долгосрочные ресурсы на срок от трех до семи лет по средней ставке от 3% до 4% годовых. Для этого нужно, чтобы одновременно инфляция была на уровне 2—3% или ниже и чтобы было достаточно ликвидности в банковском секторе.
Также важное значение имеют условия выдачи кредитов. Важным моментами здесь являются комиссия за выдачу кредита (или так называемый платеж за снижение процентной ставки) и условия досрочного погашения. При выдаче ипотечного кредита банки, в среднем, несут расходы в размере 1% от суммы кредита. Во многих странах, в том числе в США, стандартные условия предусматривают взимание комиссии как раз в размере 1%. Это позитивно сказывается на процентной ставке, поскольку в этом случае у кредитной организации не возникает необходимости закладывать возмещение по расходам за выдачу в процентную ставку.
Чтобы иметь возможность предоставить низкие процентные ставки, банки должны иметь четкое представление о прибыльности своего продукта за весь срок «жизни» кредита. Это возможно, только если есть мораторий на досрочное погашение и/или компенсации за убытки в случае досрочного погашения. В Германии и Дании в кредитном договоре прописывается формула для расчета суммы к оплате в случае досрочного погашения.
На процентную ставку может повлиять поддержка со стороны государства. Программы по субсидированию ставки на весь срок «жизни» кредита часто обсуждаются, но по факту мало распространены, поскольку а таком случае создается дополнительное бремя для федерального бюджета в будущем, а кредиторы несут риск не только заемщика, но и будущих платежей по госпрограмме. Намного более эффективны программы с субсидиями на момент выдачи кредита. В нашей стране они существуют в виде
региональных и муниципальных программ, а также на федеральном уровне. При выдаче сертификата на субсидию граждане имеют возможность обратиться в несколько банков для получения наилучших условий, что стимулирует конкуренцию между банками. Такие субсидии могут быть использованы либо на первоначальный взнос, либо на снижение процентной ставки.
Другой формой поддержки со стороны государства может быть специальный налоговый режим при привлечении рыночных ресурсов для финансирования ипотеки. Сейчас такая преференция существует для облигаций с ипотечным покрытием, процентной доход по которым облагается по ставке 15%, что, конечно, ниже, чем ставка 20% на общую прибыль юридических лиц. Но опыт показывает, что текущая ставка в таком размере мало стимулирует инвесторов. Наверное, если бы процентный доход по ипотечным облигациям облагался по ставке 10% или меньше, этот инструмент стал бы популярнее, и конечная стоимость ипотеки для заемщика была бы ниже.
23-04-2012 «Про кредиты и ипотеку»
