Иркутское региональное жилищное агентство. Создано Правительством Иркутской области.

Архив

19 апреля 2010 г.
АИЖК готовит ипотеку с плавающим сроком

Она защищает заемщика в кризисной ситуации, но может так увеличить срок кредита, что заемщик не сможет выплатить его из-за возраста

 «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к концу апреля начнет выдавать банкам займы под залог активов. Рассматриваются два продукта: «Материнский капитал» и «Переменная ставка». Технология продукта с плавающей ставкой, привязанной к ставке рефинансирования ЦБ, нами уже отработана: рассчитаны рекомендуемые значения маржи для банка, дополнительная надбавка в случае отсутствия страхования, оптимальная доля платежей в доходах заемщика и ограничения колебаний ставки. Минимальный размер плавающей ставки установлен в 5%, а максимальный ограничен 20% годовых.

Но при выдаче ипотеки с плавающей ставкой «потолок» можно устанавливать не только для размера ставки, но и для ежемесячного платежа. В этом году агентство планирует запустить ипотеку с переменной ставкой и фиксированным платежом, значение которого в течение всего срока договора меняться не будет. Этот продукт может защитить заемщика, взявшего кредит с плавающей ставкой, при резком ее повышении.

Исходя из зафиксированного размера платежа рассчитывается максимальный срок кредита на дату его выдачи по формуле аннуитетного платежа с процентной ставкой, действующей для плавающей ставки. В очередной момент изменения процентной ставки, привязанной к ставке рефинансирования ЦБ, размер платежа остается фиксированным, но меняется срок кредита. Фактически, это ипотека с переменным сроком кредитования. В принципе, в период между пересмотрами плавающей ставки, например на отрезке одного года, для заемщика ипотека вполне стандартная, хотя плавающей является не только ставка, но и срок кредита. При фиксированном платеже ипотечного кредита с переменной ставкой один раз в определенный период ставка пересматривается, но ограничителей по ее минимальному или максимальному значению нет.

Если начисленные проценты будут превышать зафиксированный размер платежа, то они будут аккумулироваться. При этом, проценты капитализируются, а это значит, есть риск, что заемщик может не расплатиться по данному кредиту, если его срок окажется больше срока дожития заемщика. С одной стороны, он защищает заемщика в кризисной ситуации и высокой волатильности ставок, но с другой стороны, может так увеличить срок кредита, что заемщик не сможет выплатить его из-за возраста, и тут необходимо установить разумные пределы. То есть это достаточно рискованный продукт. Тем не менее, он позволяет избежать перекредитования и реструктуризации по причине волатильности ставок.

Риск реструктуризации может реализоваться, только если заемщик потеряет существенную часть своего дохода. В этом случае ему придется брать стабилизационный заем «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) на период сниженного дохода или временной нетрудоспособности. Вместе с тем, размер кредита определяется коээфициентом «платеж / доход», который не должен превышать 45% от дохода заемщика. Это тот размер платежа, который семья может оплачивать достаточно комфортно для себя. И в случае кризисной ситуации, падения дохода заемщика, сильного шока быть не должно. При выборе того или иного продукта с плавающей ставкой надо также иметь в виду: по продукту "Переменная ставка" размер платежа при выдаче кредита устанавливается на уровне 35% ежемесячного дохода. И если процентная ставка вырастет, то она не будет превышать половину доходов. То есть риск потери платежеспособности тут несущественно выше.

Этот продукт, с одной стороны, интересен для заемщиков, с другой стороны, имеет сложности в сопровождении. Пока пилота еще не было: нужно изучить вопрос возможной бессрочности кредита, проработать юридические вопросы и законодательные ограничения. Для рефинансирования таких кредитов будет сложно применить залоговую форму, то есть под залог такого актива выдать заем банку. Вероятнее всего, тут АИЖК будет применять классический механизм прямого выкупа. Основные условия для ипотечных кредитов с плавающим сроком разработаем к середине лета, и к осени запустим пилот. Таким образом, в линейке АИЖК может появиться два продукта с плавающей ставкой: по одному из них будут ограничиваться предельные колебания значения этой ставки, а по другому – размер платежа. Какой из них окажется более востребован, станет ясно после проведения маркетингового исследования эластичности платежеспособного спроса.

В кризис заемщикам, бравшим ипотеку с плавающей ставкой, и их кредиторам уже пришлось столкнуться со множеством проблем. Из-за отсутствия «потолка» у плавающей ставки или размера ежемесячных выплат многие заемщики не смогли обслуживать ипотечные займы на прежних условиях. Однако и сами банки не заинтересованы в ситуации, когда заемщик не может платить по их кредитам. Поэтому можно надеяться, что ипотечные продукты с плавающей ставкой, которые предлагает и разрабатывает АИЖК, будут оценены и востребованы банками. Проведя много исследований, в том числе международного опыта, мы рекомендуем их как лучшую практику на рынке.

/Slon.ru/

Источник: официальный сайт ОАО «АИЖК»

Жилье для Российской семьи
Жилье для Российской семьи
ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ

Пресс-центр

 

Новости

29
апреля
2019
АО «ИРЖА»  проводит конкурс по планированию застройки земельного участка расположенного в пос. Парфеновка с учетом актуальных тенденций проектирования комфортной и безопасной жилой среды.
20
декабря
2018
Дольщики, подписавшие акт приема-передачи объекта долевого строительства могут подавать документы на оформление собственности на квартиру в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)
Еще релизы

Ваше мнение

 

В данный момент опроса нет

Главная:Об агентстве:Проекты:Продажа недвижимости:Пресс-центр:Контакты:ЖДРС
Доступное жильё © ОАО «ИРЖА» 2011. Разработано в Web-Trust Web-Trust.
Locations of visitors to this page