Иркутское региональное жилищное агентство. Создано Правительством Иркутской области.

Архив

2 ноября 2010 г.
Страхование ипотеки: государство и эволюция // Агентство страховых новостей

В России начата активная работа на рынке страхования ипотечных обязательств. В чем специфика этого вида страхования? Что удалось сделать за прошедший недолгий срок? Что мешает развитию страхования ипотечных обязательств в нашей стране? Должен ли быть обязательным данный вид страхования? С этими вопросами портал «Страхование сегодня» обратился к генеральному директору СК АИЖК Нине Смирновой.

Нина Николаевна, не секрет, что формирование рынка страхования ипотечных обязательств в России связывают с появлением в январе этого года Страховой компании АИЖК. В чем специфика данного вида страхования и почему он не развивался без появления СК АИЖК?
Страхование ипотечных обязательств действительно начало развиваться после появления СК АИЖК, которая была создана во исполнение поручения Президента России. В рамках развития национальных проектов в июле 2009 года Дмитрий Медведев поручил повысить доступность ипотеки, в том числе и путем развития ипотечного страхования.

Этот вид страхования довольно сложен. Он связан с макроэкономическим риском, который чаще всего реализуется в кризисы, - это риск невозврата кредита даже после реализации заложенного имущества, то есть не просто в ситуациях, когда заемщик перестал платить по кредиту, а когда банк обращает взыскание на заложенное имущество и продает имущество с убытком. Этот убыток чаще всего возникает в случаях, когда происходят кризисные явления на рынке недвижимости, когда сильно снижаются цены на жилье, либо в экономике в целом, как это было в недавнем прошлом.

Во всех странах, где широко применяется этот вид страхования, он начинал развиваться именно в посткризисное время. Так было и в Соединенных Штатах во времена Великой Депрессии, когда произошло создание американской Федеральной жилищной корпорации, которая начала предлагать банкам страховую защиту, позволяющую снизить размер первоначального взноса по ипотечному кредиту. Это оживило рынок ипотеки и, в конечном итоге, оживило экономику страны в целом. В общем, этот толчок серьезно помог Америке выйти из Великой Депрессии.

Можно ли сказать, что введение такого страхования в какой-то мере стимулирует прогнозируемый экономический рост?
Этот вид может и должен играть такую роль. Но для того, чтобы это произошло, необходимо, чтобы это страхование стало фактически обязательным условием выдачи высокорискового кредита. Передача этого риска в страховые компании делает систему ипотечного кредитования, более безопасной и надежной - защищает как банки, так и тех инвесторов, которые вкладываются в ипотечные ценные бумаги - от риска убытков по этим бумагам, подобных тем, что были в последний кризис.

Требование об обязательном страховании ипотечных обязательств оградит государство от потерь, которые возможны в кризисные периоды. Кризисы происходят, по разным оценкам, 1 раз в 6-10 лет. И те ипотечные кредиты, которые выдаются сегодня, могут пережить 2-3 кризиса, потому что они выдаются на 20-30 лет. Если не делать этот вид обязательным, банки быстро забудут уроки последнего кризиса и будут оставлять эти риски на себе, фактически формируя некачественные кредитные портфели. К счастью, крупные игроки - ВТБ 24, Газпромбанк и некоторые другие банки - понимают, что лучше все-таки часть риска отдать страховщику, это правильный подход. Но когда конкуренция диктует другие правила, так поступают далеко не все. Тем самым, в дальнейшем, когда случится новый кризис, Правительство снова будет вынуждено помогать этим банкам.

Если говорить о мировом опыте, то какие требования к компаниям, которые могут заниматься страхованием ипотечных обязательств, выдвигаются в странах с развитой ипотечной системой?
Требования разные, но практически везде страхование ипотечных обязательств выделяется в отдельный вид страхования. На российском рынке данное направление представлено двумя видами: это страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору и страхование предпринимательского риска банка, связанного с неисполнением договора ипотечного кредитования.

Обычно к компаниям, которые страхуют этот риск, предъявляются некоторые дополнительные требования. Во-первых, это требования к достаточности собственного капитала страховой компании, минимальная величина которого рассчитывается исходя из соотношения принимаемого риска к капиталу, которое должно составлять не менее 20:1. Во-вторых, это требования к формированию специального резерва на покрытие катастрофических рисков. В-третьих, в некоторых странах есть требование, о неучастии таких страховщиков в системе гарантийных фондов страхового рынка в целом (они есть в США и Канаде). Это делается для того, чтобы в ситуации, когда катастрофические риски будут реализованы, убытки по страхованию ипотечных обязательств не обвалили всю систему гарантийных фондов.

Следуя мировой практике, что эффективнее, когда данный риск берут на себя государственные организации или коммерческие компании?
Во всех странах, где вводили это страхование на этапе преодоления кризиса, его начинали государственные страховщики. Ни в одной стране не было другого сценария, частные страховщики боялись идти в этот бизнес. И наши страховщики поначалу тоже не особенно жаждали начинать эту деятельность, в том числе из-за того, что рынок новый и риск не изученный. Чаще всего необычные сложные риски изучают и разрабатывают новые страховые продукты перестраховочные компании.

В нашем случае роль такой перестраховочной компании взяла на себя СК АИЖК. Прежде чем передать нашим партнерам новые продукты по страхованию ипотечных обязательств, мы углубленно занимались изучением опыта других стран, чтобы предложить то, что уже апробировано на других рынках. Однако, практика разработки первого продукта показала, что одного западного опыта мало, необходимо проводить апробацию новых продуктов в условиях российской действительности. И СК АИЖК, как институт развития ипотечного страхования в России, должна взять на себя эту роль с целью разработки готовых решений для частных страховщиков.

Интересно другое: в США частные страховщики вышли на этот рынок только в середине 50-х годов. Совсем не потому, что им не было позволено туда выйти. Они сами только через 20 лет решились пойти на этот рынок. О чем это говорит? О том, что риск реально высок.

А какие рыночные страховые компании выразили готовность подключиться к данной работе?
Страховщики достаточно быстро отреагировали на наш призыв заняться этим видом страхования, и немалую роль в этом, думаю, сыграло то, что в нашей компании основным акционером является АИЖК, созданное как институт развития ипотечного кредитования. Поскольку АИЖК является государственной компанией, это дает гарантию надежности нашим партнерам-страховщикам. Практически сразу выразили желание сотрудничать 21 страховая компания. Подписано 13 договоров перестрахования (с компаниями «ВСК», «Югория», «Пари», «МАКС», «Согласие», «АльфаСтрахование», «Росгосстрах», «НАСКО», «1 СК», «КИТ Финанс Страхование», «МСК», «Энергогарант», «Россия») и работа по увеличению списка партнеров продолжается. Так что отклик со стороны страхового рынка, я бы сказала, довольно живой.

Как Вы оцениваете, сколько российских компаний могут принять участие в системе страхования ипотечных обязательств?
Я думаю, что развитие этого рынка, в том числе в части его выделения в отдельный вид страхования или специализации страховщиков, должно происходить постепенно, в эволюционном режиме. В других странах страхованием ипотечных обязательств занимаются единичные страховщики. В США их не больше 10, в Канаде - еще меньше.

Для данного вида страхования должны быть сформированы отдельные требования к страховщикам, более жесткие, с учетом макроэкономического характера рисков. И по мере накопления у страховых компаний портфелей по этому страхованию, возможно, наступит какой-то момент (как это произошло со страхованием жизни), когда будет целесообразно их обособление. Должно пройти время, чтобы было понятно, как лучше развивать этот вид страхования именно в нашей стране. Не должно быть никаких ломок, должно быть поступательное движение в сторону целесообразных действий. Вид этот тяжелый, и далеко не каждый частный страховщик захочет рисковать, поэтому не думаю, что таких компаний будет много.

Считаете ли Вы, что данному виду страхования необходимо на уровне нормативных актов установить обязательную форму?
Да, она необходима, именно потому, что в силу нашего российского темперамента у нас готовы идти на слишком большие риски. В США и других странах с развитой ипотекой страхование ипотечных обязательств требуется для всех кредитов с первоначальным взносом менее 20 или 30%.

По моему убеждению, данный вид страхования должен быть обязательным для высокорисковых кредитов, а таковыми считаются кредиты с первоначальным взносом менее 30 %. Правда, сейчас между специалистами идет некоторая полемика - некоторые игроки считают, что безопасный первоначальный взнос - 20 %. Это вопрос дискуссионный, однако достаточная страховая защита должна превышать разницу между показателем кредит/залог и безопасным пороговым значением. При первоначальном взносе 15% рекомендуемая американскими специалистами страховая сумма должна быть не менее 20 %, а лучше - 30 %. Российские банки хотят страховую сумму, равную разнице между показателем кредит/залог и безопасным пороговым значением (70-80 % от суммы кредита). Дело в том, что страховой суммы менее 20% может не хватить для погашения всей задолженности заемщика. Это происходит потому, что реализация имущества происходит не сразу, проходят месяцы и даже годы, пока все необходимые процедуры (судебное производство, реализация) будут пройдены. За это время накапливаются проценты и другие издержки банка по содержанию заложенного имущества, и банк получает убытки, большие, чем разница между показателем кредит/залог и безопасным пороговым значением. Поэтому страховая сумма должна быть достаточной, и все споры должны решаться в сторону адекватной страховой суммы.

Что Вы можете сказать об актуальной стоимости страхования ответственности заемщика по ипотечному кредиту, есть ли резервы снижения тарифов?
Да, работа над снижением перестраховочных тарифов нами была проведена. Сейчас мы передали их в страховые компании, которые с нами работают, и ждем, когда они пойдут на соразмерное снижение тарифа для заемщиков. В результате тариф может составить 3,3-4 % от суммы кредита. В настоящее время страховая премия должна уплачиваться единовременно, что сложно для заемщика, но если будет еще и рассрочка, получаются совсем незначительные деньги.

Рассрочка предусматривает разделение взноса по очередным платежам заемщика?
В разных странах рассрочка осуществляется по-разному. Чаще всего взнос уплачивается 1 раз в год. Первый взнос, как правило, немного больше, чем остальные платежи, потому что риск распределяется во времени неравномерно. А потом идут уже небольшие платежи, которые не обременительны для заемщика, но обеспечивают достаточно серьезную страховую защиту.

Если свои риски будут страховать банки (когда они смогут относить взносы на затраты и им это будет также выгодно), то тогда страховой взнос будет включен в тело кредита (процентную ставку), и хотя затраты будут, в конечном счете, перенесены на заемщика, это будет совсем незначительная сумма, на которую будет повышаться стоимость кредита. По сравнению с банком страховщик по-другому формирует резервы, и у нас получается существенно меньшая стоимость этого страхования, нежели стоимость резервирования по закрытию ссудной задолженности у банка.

Важный момент, с точки зрения доступности - не закладывать в этот продукт комиссию банку-кредитору. По всем видам страхования, которые проводятся банком (залогового имущества, жизни заемщика, титула) банки требуют комиссию от страховщика, потому что они делают для него довольно существенную работу, фактически являясь продавцами этих продуктов. Наш продукт имеет другую направленность, он призван сделать ипотеку доступной. Это единственный вид страхования, который позволяет дать защиту самому банку и, как следствие, снизить ставку по кредиту. Поэтому и возникает призыв к банкам: отказаться от комиссии в этом виде страхования. Это увеличит поток заемщиков для банка, и он заработает больше на своих процентах. А в социальном аспекте это будет означать, что все больше россиян смогут получить ипотечный кредит. Правительство считает, что к 2030 году 60 % населения должно иметь свое жилье, в том числе большая часть - за счет ипотечного кредитования. Поэтому работа предстоит большая, и банки на процентах заработают несопоставимо больше, чем на комиссии от страховщиков.

А как банки относятся к таким предложениям?
Отдельные банки уже заявили об отказе от комиссии. Так поступил ВТБ 24, это один из крупных игроков, делающий серьезную ставку на развитие этого вида. «Уралсиб» также готов отказался от комиссии. В действительности, я думаю, многие банки перейдут на страхование предпринимательского риска, как только эти расходы станет возможным относить на затраты, и тогда все станет намного технологичнее и выгоднее и вопросов о комиссии не будет.

Как сейчас организована работа со страховщиками-участниками страхования ипотечных обязательств, в том числе в области информации о новых продуктах и обучения?
Важная задача любого перестраховщика - это стандартизация вопросов, связанных, в первую очередь, с андеррайтингом, тарифной политикой, урегулированием убытков. Это нужно не только самому перестраховщику, но и его партнерам. Поэтому в нашем перестраховочном договоре предусмотрена возможность для страховщика пользоваться принципами нашего андеррайтинга. Поскольку мы до 80 % риска по этим договорам берем на себя, существуют определенные требования по андеррайтингу, мы заинтересованы в том, чтобы оценка риска происходила качественно.

Более того, страховщики впервые начинают оценивать кредитные риски, которые свойственны только банкам. Специалисты большинства страховщиков, которые заключают договоры, прошли у нас обучение основным принципам андеррайтинга. Кроме того, сейчас мы приступили к созданию автоматизированной системы андеррайтинга, которая будет содержать, в том числе, и скоринговую систему. Мы будем предлагать нашим партнерам пользоваться этой системой, как нередко делают и другие перестраховщики.

В заключение, хотелось бы еще раз обратить внимание наших законодателей, что распространенное сейчас предубеждение против государственных страховщиков должно иметь некие естественные исключения. Есть виды, в которых государство просто обязано участвовать.

/Мария Жилкина, Медиа-Информационная Группа «Страхование сегодня» (МИГ)/

Источник: официальный сайт ОАО «АИЖК»

Жилье для Российской семьи
Жилье для Российской семьи
ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ

Пресс-центр

 

Новости

29
апреля
2019
АО «ИРЖА»  проводит конкурс по планированию застройки земельного участка расположенного в пос. Парфеновка с учетом актуальных тенденций проектирования комфортной и безопасной жилой среды.
20
декабря
2018
Дольщики, подписавшие акт приема-передачи объекта долевого строительства могут подавать документы на оформление собственности на квартиру в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)
Еще релизы

Ваше мнение

 

В данный момент опроса нет

Главная:Об агентстве:Проекты:Продажа недвижимости:Пресс-центр:Контакты:ЖДРС
Доступное жильё © ОАО «ИРЖА» 2011. Разработано в Web-Trust Web-Trust.
Locations of visitors to this page