Доходное жилье вряд ли распространится в РФ в ближайшем будущем, несмотря на все планы властей, считают эксперты, опрошенные РИА Новости: по их словам, развитию бизнеса по сдаче жилой недвижимости в аренду мешают высокие темпы роста цен, а также отсутствие инфраструктуры для развития рентного подхода к собственности.
Кроме "длинной" окупаемости, у рентного бизнеса в России, основанного на сдаче внаем жилья, есть и другие минусы, главный из которых - необходимость тратить силы на поиски арендатора и поддержание в хорошем состоянии своей недвижимости.
Между тем, за границей, рассказывает президент агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, можно приобрести "обычную" квартиру и заниматься ее сдачей в аренду и самостоятельно, и с помощью управляющей компании.
Еще менее трудозатратный вариант - покупка апартаментов, расположенных в специализированных жилых комплексах, полностью находящихся под управлением управляющих компаний (так называемые апартаменты в гостиницах, leaseback-апартаменты и serviced apartments).
"При этом в случае наличия более существенного инвестиционного бюджета, инвестор может инвестировать в "портфель" из нескольких таких апартаментов, диверсифицировав свои инвестиции как по типам апартаментов, так и по странам, или же может приобрести целый доходный дом", - поясняет Зингель.
Если же возиться собственно с самой недвижимостью не хочется, то, добавляет собеседник агентства, за рубежом можно выбрать вариант косвенных инвестиций в арендное жилье и стать пайщиков того или иного инвестиционного фонда недвижимости (REIT), специализирующегося на секторе жилой недвижимости.
В нашей же стране, сетует Зингель, палитра инвестиционных инструментов, увы, не слишком богата. Во-первых, даже в Москве не развиты профессиональные услуги по доверительному управлению жилой недвижимостью, в силу чего для покупателя все сводится только к варианту приобретения квартиры и самостоятельного решения инвестором всех возникающих вопросов, начиная от поиска арендатора и заканчивая вопросами текущего ремонта помещений.
Кроме того, обращает внимание эксперт, достаточно сильно в России по владельцу недвижимости, сдающему свою собственность в аренду, бьет и налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ведь если в подавляющем большинстве зарубежных стран этот налог уплачивается не со всего дохода (то есть валового дохода), как в России, а с разницы между доходами и расходами (то есть с чистого дохода). При этом на расходы можно отнести не только расходы на текущий ремонт недвижимости и вознаграждение управляющей компании, которая занимается обслуживанием недвижимости и сдачей в аренду, но и расходы на выплату процентов по ипотечному кредиту.
По словам все того же Зингеля, в нашей стране мотивация частных инвесторов, вкладывающихся в жилье, в основном связана с надеждами на рост стоимости недвижимости, а не с планами по получению прибыли от сдачи ее в аренду. Получение же рентного дохода, скорее, дополнительный "плюс".
А вот у зарубежных инвесторов аргументации для инвестирования в покупку недвижимости диаметрально противоположная: там расчет делается на получение стабильного рентного дохода, мультиплицированного благодаря привлечению ипотеки, а вот возможный рост стоимости объекта, напротив, рассматривается как "приятное дополнение".
Директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн поясняет, что многие люди на западе зарабатывают на жизнь, играя на разнице между стоимостью ипотеки, полученной для приобретения недвижимости, и доходом, получаемым от ее сдачи в аренду. К сожалению, что с российским уровнем ипотечных ставок на это рассчитывать не приходится.
Вообще же, добавляет Индриксонс, Россия - это единственная страна, где доходность от аренды недвижимости меньше, чем от гособлигаций, хотя недвижимость - более рисковый способ инвестирования.
"В России очень много "халявных" денег. Здесь они зарабатываются гораздо легче, чем за рубежом, но нет альтернативы для инвестиций. Появились деньги - куда их девать? В банк? В фондовый рынок? Поэтому россияне и покупают недвижимость и даже не сдают ее в аренду. Им это не надо, потому что покупка недвижимости - это просто размещение капитала. Это как купить кусок золота", - рассуждает аналитик.
По планам Минрегиона, к 2020 году в России до 20% всего вновь вводимого жилья в строй должно приходиться на сегмент доходных домов, то есть на недвижимость, изначально строящуюся для сдачи в аренду. Но поверить в реализацию этих планов пока трудно: ведь, как видно из примеров других стран, на нашей планете существует много городов, где и окупятся инвестиции в арендное жилье быстрее, и налоги будут ниже, и сил в управление недвижимостью придется вкладывать меньше.
Подготовлено по материалам сайта РИА-новости.
